Bő két hét alatt egy teljes évet nyerhettek az ingatlaneladók az adózásban az igazgatási szünet miatt. A még decemberben eladott ingatlan kényszerű januári széljegyeztetése akár milliós megtakarítást is jelenhet az eladóknak.
A kormány egy hónapja, 2022. december 22-től rendelt el közigazgatási szünetet 2023. január 6-ig annak érdekében, hogy spóroljon az energiaköltségeken. A bő két hét alatt a kormányablakok, kormányhivatalok és az adóhivatal ügyfélszolgálatai is csak korlátozottan voltak elérhetőek.
Az igazgatási szünet az ingatlanügyi hatósági feladatokat ellátó földhivatalokra is vonatkozott. A kényszerszünet megkezdésekor folyó ilyen ügyek ügyintézési idejének számítása megállt, a földhivatal ügyfélfogadása szünetelt. A földhivatalok az igazgatási szünet alatt benyújtott beadványokat 2023. január 9-i érkeztetéssel széljegyezték a tulajdoni lapon.
Ennek adózási szempontból is nagy jelentősége van azok számára, akik az ingatlan-adásvételi szerződésüket eladóként vagy vevőként még 2022. decemberében megkötötték, de az igazgatási szünet előtt már nem tudták benyújtani a földhivatalnak, illetve azt a hivatal csak január 9-én érkeztette.
Az szja megfizetése szempontjából ugyanis az ingatlan addig és attól az időponttól a miénk, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtottuk. Ha tehát például az adásvételi szerződést december 22-én kötötték meg, de az igazgatási szünet miatt ezt a földhivatal már csak január 9-én széljegyezte a tulajdoni lapon, akkor ez az időpont számít adózási szempontból.
Ha a szerződést még 2022-ben kötöttük, de a széljegy már csak 2023-ban került fel a tulajdoni lapra, akkor adózási szempontból egy évet nyertünk vagy vesztettünk attól függően, hogy eladók vagy vevők voltunk az ügyletben. Ez a megnyert vagy elvesztett egy év több millió forint kiadást vagy megtakarítást jelenthet az adózásban.
Ha olyan ingatlant adunk el, amit öt éven belül vettünk, akkor a vásárlási és eladási ár különbözete után a felmerült költségeink levonása után adóznunk kell. Ennek a jövedelemnek az adóköteles része az öt év alatt folyamatosan csökken.
Ha ugyanabban vagy a következő évben eladjuk azt az ingatlant, amit vettünk, akkor az árkülönbözetnek még a 100 százaléka után adózunk. A második évtől már csak a 90, a harmadiktól 60, a negyediktől pedig már csak 30 százaléka után kell adót fizetnünk a költségeink levonása után. Az ötödik évtől válik ez a jövedelem adómentessé.
Ha valaki a 2018-ben vásárolt ingatlanát 2022. decemberében eladta, és az adásvételi szerződést a földhivatal még ebben a hónapban érkeztette és széljegyezte a tulajdoni lapon, akkor a költségeivel csökkentett árkülönbség 30 százaléka után kell 15 százalékos szja-t fizetnie. Ha viszont a széljegy már csak 2023-ban, az igazgatási szünet után került fel az eladott ingatlan tulajdoni lapjára, akkor egyáltalában nem kell adót fizetnie.
Mivel az elmúlt öt évben meredek áremelkedés volt az ingatlanpiacon, ha valaki semmit sem költött a megvásárolt ingatlanra a szükséges karbantartáson kívül, akkor is szinte biztosan busás hasznot vághatott zsebre egy 2022 decemberi eladással.
Ha például egy 2018-ban 30 millióért vett fővárosi panelt eladott 45 millió forintért, akkor 15 milliós különbség 30 százalékának, 4,5 millió forintnak a 15 százalékát, 675 ezer forint adót kell bevallania és befizetnie a 2022-es szja-bevallásban, 2023. május 22-ig. Ha viszont a decemberi ingatlaneladás már csak 2023-ban került széljegyként az ingatlanra, akkor ezt az összeget teljesen megspórolta.
Természetesen minél nagyobb volt az árkülönbség összege, annál nagyobb az igazgatási szünet okozta adómegtakarítás is a vételtől eltelt évek függvényében. Egy nagy árnövekedést elért, drágább ingatlan esetében ez az összeg akár több milliós is lehetett.
Aki viszont ugyanebben a decemberi ingatlanügyletben a vevő volt, az évvesztes lett, ha a széljegy csak 2023-ban került fel a tulajdoni lapra. Ennek abban az esetben lesz jelentősége, ha a megszerzett ingatlant öt éven belül eladja, ugyanis adózási szempontból a kezdőéve már 2023 lesz. Ebből fakadóan 2028-ban tudja először adómentesen eladni a mostani szerzeményét.
Az ingatlanok eladásából származó bevétel adózási szabályait itt írtuk le részletesen.
Az igazgatási szünet évnyertes ingatlaneladói nemcsak pénzt, hanem időt is megtakaríthattak a 2023-as földhivatali érkeztetéssel. Ha az öt éven belüli eladás miatt még így is maradt adózási kötelezettségük, azt ebben az esetben már nem idén, hanem jövőre, a 2023-as bevallásukban kell szerepeltetniük, és a pénzt is a 2024. május 20-i szja határidőig kell befizetniük.
Ha valaki ellenőriznie akarja, hogy az eladott vagy vásárolt ingatlan adásvételét a földhivatal mikor széljegyezte, itt megmutatjuk, hogy tudja ezt megtenni.
Az igazgatási szünet és ebből fakadóan a későbbi széljegyeztetés elvileg problémát jelenthetett volna a lakáshitel ügyintézésben is, hiszen a banki kölcsön folyósításának feltétele a jelzálog tulajdoni lapra kerülése.
A bankoktól kapott tájékoztatás szerint azonban ez nem okozott érdemi problémát, mert egyfelől fel tudtak rá készülni előre, másfelől pedig az igazgatási szünet után gyorsan felkerültek a széljegyek az ingatlanok tulajdoni lapjaira.
